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拆迁

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来源:投稿 编辑/作者:侠名 发布时间:2019-10-06 23:23
摘要:[摘要] 米罗湾四期每户客厅位置是一个大天井,从一楼到顶楼可以直接看到天空。销售人员告诉购房者,小区所在用地原来是别墅用地,后来改成洋房用地,为了避税,房产证上的面积只有66 ㎡,多出来的54 ㎡是赠送面积

大乐透投注技巧预测 www.hoknj.tw [摘要] 米罗湾四期每户客厅位置是一个大天井,从一楼到顶楼可以直接看到天空。销售人员告诉购房者,小区所在用地原来是别墅用地,后来改成洋房用地,为了避税,房产证上的面积只有66 ㎡,多出来的54 ㎡是赠送面积,实际交付时都是120 ㎡左右的电梯洋房。

还记得青岛米罗湾小区吗?史上最奇葩户型客厅成了天井,抬头能仰望天空。当时很多网友好奇这个房子是如何诞生的。

客厅是“敞篷的”,抬头能看星星!青岛这个奇葩楼盘,是怎

米罗湾四期每户客厅位置是一个大天井,从一楼到顶楼可以直接看到天空。

1、开发商“套路”购房者?

米罗湾四期样板间、户型图及各种宣传材料均显示,所售房源建筑面积为120 ㎡。

销售人员告诉购房者,小区所在用地原来是别墅用地,后来改成洋房用地,为了避税,房产证上的面积只有66 ㎡,多出来的54 ㎡是赠送面积,实际交付时都是120 ㎡左右的电梯洋房。

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“当时开发商跟我们签合同的时候,一开始是120 ㎡,后来又把这个合同收走了,签预售合同的时候变成了66 ㎡。

”米罗湾四期业主质疑,开发商青岛新海园山溪春城置业有限公司虚假宣传,通过补充合同等方式规避责任,而购买房子的业主却掉进了“坑”里。

早在2017年7月,就有多家媒体关注米罗湾四期规划66 ㎡实际却建120 ㎡的房子,有购房者对“买66平得120平”表示质疑,要求退定金。有媒体更是直指,米罗湾项目开发商存在三方面违规情况:

违反规划法律法规擅自增加容积率;违反政府部门预售价格管理控制;开发商网签备案低价合同逃避国家税收。

米罗湾四期开发商在与购房者签订商品房预售合同的同时,还要求购房者签订委托协议,委托青岛友邦物业管理有限公司代为接收房屋,并代为将房屋转交给青岛福海洋建设集团有限公司进行装修。

对于业主延期交房的质疑,米罗湾相关负责人表示,房屋通过单体竣工验收之后即可交房,根据业主的委托书,房子由物业代收,开发商已经把房子交给物业了,而物业代收房屋,相当于已经交房了,根据合同约定,开发商方面不应该承担赔偿责任。

知名房地产律师张茂荣分析指出,部分开发商给业主的“赠送面积”,是通过擅自变更规划设计、违章搭建起来的,具体操作手法是在建设项目通过规划验收后,再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司,对房屋进行二次装修改造,使得房屋实际使用面积增大。

开发商在与购房者签订商品房预售合同的同时,还与购房者签订委托装修改造协议,由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造,一旦涉诉便金蝉脱壳。

2、规划变更后户数大幅增加

米罗湾四期所在的李沧区九水路街道毛公地社区于2009年底启动拆迁,是青岛市2010年“两改”项目之一。2010年6月,李沧区人民政府对毛公地社区村庄改造项目实施公开招标。

其中,米罗湾小区四期所在的 P9地块土地面积167117.3 ㎡,规划建筑面积208840 ㎡,容积率1.25,包含住宅、商业,招标起始价仅为楼面地价的平均价2825元 / ㎡。随后,青岛新海园房地产开发有限公司以5.8亿元获得李沧区毛公地社区村庄改造项目用地。

2016年4月14日,原青岛市规划局在《青岛日报》发布一则“豆腐块”通告,对毛公地社区旧村改造项目(南区)规划变更进行社会公示。规划变更后,总户数增加244户,停车位增加212个。根据变更规划方案,四期工程11栋住宅楼进深由原21.2米调整至14.16米,层数由原方案3~4层调整为4~5层,住宅户数由原方案的78户调整为322户,由原来1层1户变为1层3~4户?;椭匦律杓?,建筑及周边道路布局重新进行调整。

小区规划方案变更后,总户数和停车位都大幅增加,固然可以“集约有效利用土地”,但如何确保地上总建筑面积、容积率、绿地率等指标与原方案保持一致?变更后的项目规划鸟瞰图显示,有11栋楼楼顶开了“天窗”。这样明显不适宜居住的规划方案,就业,最终是如何通过审批的?

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毛公地社区旧村改造项目(南区)规划变更后的鸟瞰图。

对此,青岛市自然资源和规划局答复称:2016年6月,新海园山溪春城置业有限公司报审的米罗湾四期图纸户型含有客厅、卧室、厨房、厕所,每户建筑面积66 ㎡左右,其中在一层设有约40 ㎡中庭花园。

建设单位提出,南方中庭花园户型较多,通过市场业态分析比较受欢迎,经审查该设计方案符合控制性详细规划和规划设计条件要求,依据《中华人民共和国城乡规划法》有关规定,我局核发了该项目建设工程规划许可证。 

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户型图

房屋建筑规划需要考虑居住的舒适度,而米罗湾四期的户型设计中间是一个大天井,南北两侧是厨卫、客厅和卧室,通过一条1米多宽、十几米长的狭窄过道相连,这种半围合的户型极为怪异,住起来会很别扭。

令人费解的是,如此奇葩的设计方案是怎么“符合规划条件要求”的?

3、如此高的单价 如何取得预售许可?

“当时买房,促使我最终做决定的一个重要因素,就是开发商有商品房预售许可证?!币晃灰抵魉?,这说明楼盘已经通过监管部门审核了。

当时,青岛网上房地产网站公布的信息显示:2017年3月,米罗湾四期32号楼、37号楼64套房源取得预售许可,参考价格为28505元 /平。2017年6月,米罗湾四期31号楼、35号楼、36号楼78套房源取得预售许可,参考价为28400元 /平 ~32833元 /平。以上房源参考价格可浮动幅度均为0。

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青岛网上房地产曾经公布的米罗湾四期预售许可信息。

2017年上半年,很多业主买了米罗湾四期的房子,每套房子总价在200万 ~220万左右。按照销售人员承诺的120 ㎡算,单价在一万七八;而如果按照备案的产权面积66 ㎡算,房屋单价则高达3万多元。

半岛记者查询发现,2017年1月,同在东李片区的和达 ·璟城高层均价12000元 / ㎡、小高层均价16000元 / ㎡、叠拼别墅均价22000元 / ㎡、联排别墅均价25000~28000元 / ㎡。和达 ·璟城6层电梯花园洋房2017年2月均价18000~20000元 /平,2017年4月参考价25000~26000元 /平。

在此,有必要回顾一下:2017年上半年,青岛房地产市场异?;鸨?,交茶水费、全款优先、捆绑车位等乱象频出,监管部门先后进行了四轮房地产调控,形成限购、限售、限价、限贷的“四限”楼市环境。继“3·15新政”和“3·30新政”分别从需求端和供应端调控楼市。

2017年5月,青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》,其中规定:涨幅过高的,暂缓发放预售许可证;楼盘加推部分价格不得高于项目前期去年均价最高月份的销售价格,新项目参照去年同期同质可比产品销售价格。

有业主质疑,米罗湾四期备案价格明显高于同期周边区域的房价水平,在青岛市房地产市场实行严格限价的背景下,为何能办出办理商品房预售许可证?

对此,青岛市不动产登记中心工作人员答复称,米罗湾四期首批房源是2016年12月取得预售许可的,当时青岛市的限价规定还没有出台,“开发商在申请预售许可时,申报什么价格,我们就给备案什么价格?!?/p>

目前,青岛网上房地产有关米罗湾四期的销售表,内容已经清空。而有业主表示,今年三四月份登录青岛网上房地产,还能查到米罗湾四期的备案价格等内容。

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目前,青岛网上房地产有关米罗湾四期的销售表内容已经清空。

4、“奇葩户型”如何通过验收?

米罗湾四期业主质疑,房子不仅没有客厅,也没有电梯,中间还开了“天窗”,甚至连上下水管路、电力管线也没有,在这样的情况下,小区为何能通过验收,还办理了房产证? 

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从高处俯瞰,米罗湾四期楼顶开了“天窗”。

青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局工作人员表示,建筑工程竣工验收由开发商自行组织,涉及建设、勘察、设计、施工、监理等五方,该局只负责验收和备案等法定建设程序实施监督管理?!懊茁尥逅钠诘幕退淙黄婀?,但备案的图纸上就是这么设计的,我们的职责是监督开发商按图施工,即便觉得户型怪异,也无权要求开发商修改图纸?!?/p>

那么,如此奇葩的户型设计图纸是如何通过审查备案的?

上述工作人员告诉记者,行政审批权下放之后,设计图纸审查由具备相关资质的第三方公司有偿提供服务,根据现行规范,特别是消防等强制性规范,对设计图纸进行审查?;蜕杓朴幸欢ǖ墓娣?,但没有强制性标准,如要求必须有客厅等。

青岛市自然资源和规划局表示,2018年12月,毛公地社区改造项目四期竣工后,建设单位向我局申请规划核实,经核查,符合审批要求,依法核发了竣工规划核实许可。

公开信息显示,米罗湾四期的建设单位是青岛新海园山溪春城置业有限公司,设计单位是山东华烨规划建筑设计有限公司,施工单位是青岛福海洋建设集团有限公司,监理单位是青岛平仁工程监理有限公司。

其中,建设单位和设计单位的大股东都是李延臣,而施工单位在小区通过验收后,为业主“无偿”进行装修改造,将房屋单元框架范围内的庭院搭建成客厅。

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米罗湾四期通过验收后,进行了大面积改造,除了加建客厅,还将楼内所有门窗全部拆除。

此事被媒体曝光后,引发网络热议。不少网友认为,开发商步步为营,故意设置陷阱,欺诈购房者,骗取验收合格,呼吁相关部门严惩无良开发商、?;す悍空吆戏ㄈㄒ?。

也有网友表示,米罗湾开发商当初明目张胆地虚假宣传,外界一片质疑声,却不见主管部门叫停,“奇葩户型”还能通过规划和验收,其中是否有猫腻。

据了解,李沧区政府已经成立了专门的工作组,听取米罗湾四期业主的诉求,并制定下一步的解决方案,“该小区问题正在按照上级的要求和部署依法依规妥善处置”。

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“青岛市政府的人才引进政策很有吸引力,但是政府给的补贴我都拿来东拼西凑买房了,结果还被骗了我感觉很受打击”一位业主很无奈地说:他从天津毕业后来青岛某科研单位工作已3年如今仍在租房。

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